Une nouvelle réalité immobilière

Que puis-je faire si je viens de payer un acompte pour une maison que je ne peux plus me permettre parce que celle que je vends n’a pas d’acheteurs ? Y a-t-il une flexibilité avec le dépôt à un moment comme celui-ci?

Non, vous êtes coincé. Vous avez un contrat juridiquement contraignant. Vous devez demander à votre avocat de parler à l’avocat du vendeur pour voir si vous pouvez prolonger les termes de votre contrat – il se peut que les deux parties soient dans une situation similaire. Si vous ne remplissez pas le contrat et n’arrivez pas à l’arrangement convenu, le vendeur peut émettre un avis de défaut et vous pouvez perdre votre dépôt et, s’ils vendent et subissent une perte, ils peuvent vous poursuivre pour la différence entre ce qu’ils obtiennent et pour quoi ils ont été contractés.

De même, le vendeur ne peut pas non plus s’en sortir.

Q J’ai vendu ma maison il y a un an et je veux acheter à nouveau maintenant, mais dois-je attendre un peu plus longtemps que le marché baisse ou que les stocks se tarissent ?

Vous devriez aller de l’avant avec les plans d’achat. J’entends des gens dire qu’ils achèteront lorsque le marché touchera le fond, mais cette stratégie fonctionne rarement car personne ne sonne de cloche lorsque le bas du marché est atteint.

Les données qui identifient le bas d’un marché immobilier ne deviennent évidentes que six à neuf mois après l’événement. La meilleure stratégie consiste à sortir et à rechercher des propriétés appropriées en sachant que vous aurez probablement une main forte dans les négociations, car les acheteurs seront relativement rares.

Il y a du stock et il y aura toujours des gens qui veulent vendre et qui ont besoin de vendre.

Q Qu’est-il arrivé à la propriété dans le GFC ? Est-ce que cela risque de se reproduire ?

En 2008, lorsque la GFC a frappé et que les marchés boursiers ont chuté, il y avait beaucoup de prévisions selon lesquelles l’immobilier allait s’effondrer.

Ce qui s’est réellement passé en 2009, selon les données de l’Australian Bureau of Statistics, c’est une augmentation de 13% et il y a d’autres cas où nous avons eu des crises économiques et des krachs boursiers (comme 1987) lorsque l’immobilier est entré dans une phase d’essor, avec valeurs en hausse.

Il n’y a pas que l’histoire de l’immobilier être résilient mais défier ce que font les autres marchés ; cela devient un peu une valeur refuge pour l’argent lorsque les marchés boursiers s’effondrent. Au début des années 1990, la dernière fois que l’Australie a connu une récession, l’immobilier a augmenté – pas beaucoup, mais en moyenne.

Q J’allais organiser une vente aux enchères, mais les règles ont changé. Quelles sont mes options actuellement (7 avril) ?

L’impression erronée est que sans enchères, l’immobilier s’arrête – la recherche montre que seulement 10 % des ventes se font par le biais d’enchères ; 90% sont par traité privé. L’expérience à ce jour est que les marchés continuent d’exister. Mais il y aura moins de ventes.

Il y a eu de bons résultats au cours des dernières semaines avec les enchères en ligne, mais je ne pense pas que ce sera une vente aux enchères heureuse pour trop de vendeurs. Ce que la situation actuelle signifie, c’est que la plupart des biens seront désormais vendus par traité privé.

Q Que signifie suspendre les remboursements d’un prêt immobilier ? Les intérêts courent-ils toujours?

Dans la plupart des cas, les prêteurs prolongent le prêt. Si tu peut le mettre en attente pendant six mois, les intérêts courent toujours pendant cette période et peuvent être assez coûteux. Si c’est 1000 $ d’intérêts, par exemple, cela s’ajoute au prêt, et c’est 6000 $ sur lesquels vous payez toujours des intérêts lors du remboursement du prêt.

Q Si je suis propriétaire, puis-je également suspendre les paiements du prêt ?

Avec une certaine influence du trésorier fédéral, les banques seront plus empathiques que la normale. Un emprunteur peut demander à sa banque de suspendre l’obligation d’effectuer tout ou partie de ses remboursements de prêt. Naturellement, les intérêts seront toujours facturés et ajoutés aux soldes des prêts.

Q En tant que propriétaire, je sais que je ne peux pas expulser les locataires, mais qu’arrive-t-il aux paiements ?

La responsabilité du locataire de payer le loyer comme indiqué dans un contrat de bail est juridiquement contraignante. Le seul changement est que, pour le coronavirus uniquement, il y a un moratoire de six mois pour interdire aux propriétaires d’expulser des locataires pour non-paiement de loyer.

Dans les situations où un locataire n’a pas de ressources financières pour payer la totalité de son loyer, les propriétaires sont encouragés à travailler avec eux. Le propriétaire peut envisager de renoncer définitivement à une partie du loyer ou d’accepter des arriérés de loyer structurés pendant un certain temps, suivi d’un accord de remboursement pour rattraper son retard plus tard.
Q Que dois-je prouver pour que les remboursements de mon prêt immobilier soient suspendus ? Quelles sont les règles?

Les règles sont toutes encore en suspens, et c’est au cas par cas. J’ai la chance d’avoir un peu de remboursement sur mon prêt immobilier, et mon courtier en hypothèques a dit que si je devais demander des difficultés et un moratoire sur les paiements, peut-être qu’ils voudraient que je puise sur cela en premier.

Q Si j’ai plusieurs immeubles de placement, puis-je déplacer les locataires vers un autre moins cher s’ils ne peuvent pas payer pour celui dans lequel ils se trouvent actuellement ?

Très peu d’investisseurs auront une propriété dans laquelle ils pourront emménager. Si vous réduisez le loyer, cela vous désavantagera probablement dans le cadre de tout nouveau programme que le gouvernement n’a pas mis en place encore mais probablement. (Seul le Queensland a publié de nouvelles règles jusqu’à présent.) Ce que vous devriez faire à la place, c’est conclure un accord de paiement jusqu’à ce que toutes les règles soient claires.

Si vous accordez à votre locataire une réduction de loyer ou un congé locatif, vous oubliez que la plupart des locataires recevront de l’argent du gouvernement. Ils n’ont pas à payer le loyer avec, mais c’est pour ça.

Actuellement, nous constatons que des personnes qui n’ont pas perdu leur emploi demandent une aide locative pour cause d’incertitude de l’emploi, juste au cas où.

Q La suspension des remboursements de prêts endommage-t-elle ma cote de crédit ?

Il ne devrait pas, mais il le fera. Lorsque vous avez un accord avec votre créancier, cela ne devrait pas affecter votre score – c’est votre droit de consommateur. Mais la seule raison pour laquelle tout mon cabinet existe, c’est parce que les créanciers ne respectent pas les règles.

Nous savons que certains créanciers souffrent vraiment et qu’ils utiliseront le système d’évaluation du crédit comme outil de recouvrement de créances, en disant que si vous ne payez pas, Finandom ils vous feront défaut.

En vertu des lois sur les difficultés, lorsque votre créancier sait que vous êtes en difficulté, vous pouvez communiquer par téléphone, par actions ou par écrit. Ils ont l’obligation de tendre la main. Si vous faites une réclamation pour difficultés, ils doivent répondre dans les 21 jours. Les consommateurs doivent tenir des notes de journal enregistrant les contacts avec le créancier pour demander de l’aide. Cela n’aidera pas aujourd’hui, mais cela aidera à réparer leur pointage de crédit.